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原创 鑫苑集团的无限焦虑:增收不增利,总裁轮流转|地产

admin 股票动态 2020-07-01 08:32:21 4 0

原标题:鑫苑集团的无限焦虑:增收不增利,总裁轮流转|地产

鑫苑置业2020年第一季度总收入同比下降73.2%;净亏损3910万美元

出品|每日财报

作者|何洛

近期,有媒体消息称,素有“房企第一美股”之称的鑫苑集团,其总裁李尚荣已从鑫苑集团离职,而后加盟广州雪松控股集团,而鑫苑集团总裁之位将由原中建七局董事长贺海飞接任。

值得注意的是,李尚荣于去年10月正式入职鑫苑,如今,不到一年李尚荣便与鑫苑分道扬镳,而在此之前,鑫苑集团总裁为张立洲,更早之前的总裁为王信琦,同样在未满三年的情况下离开。

在《每日财报》看来,在总裁频繁变动背后,凸显的是鑫苑集团的是无限焦虑。想依靠外援实现成功转型却欲求不满,求之不得。增收不增利的背景之下,2020年一季度的净亏损,又让负债高企的鑫苑集团流动性越发捉襟见肘。

转型求外援,总裁轮流转

公开资料显示,李尚荣于去年10月才正式入职鑫苑集团,任职时间不到1年;在他之前,鑫苑集团总裁为张立洲,更早之前的总裁是王信琦。

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与张立洲及王信琦两位从万达转战鑫苑的“前任”不同,李尚荣在入职鑫苑集团之前一直带有的标签是金融而非地产。

不过三位总裁入职的时间,都处于鑫苑集团一心“求变”谋转型的重要节点。

2013年,鑫苑集团董事长张勇正推动鑫苑置业进行“组织再造、战略重构”。同年,鑫苑高调聘请前万达副总裁王信琦担任CEO。

据《每日财报》了解,在王信琦任职期内,彼时鑫苑集团确立了“高周转、高杠杆、高激励和轻资产”模式布局全国,业绩大幅增长。

公开数据显示,2013年~2015年,鑫苑置业营收分别为8.977亿美元、9.197亿美元、11.64亿美元,同比增速为-1.86%、2.45%、26.59%。然而鑫苑集团董事长张勇对这一成绩并不满意。

2016年,任职不到三年的王信琦离职,接任总裁一职的是同样来自万达的张立洲,这一阶段,鑫苑开启了全面推动国际化、产业化、智慧化发展的模式。不过在张立洲任职的3年时间里推出的一系列多元化业务对鑫苑的营收贡献极微,甚至处于仍在持续投入阶段。2019年6月,张立洲离职。

2019年9月李尚荣接棒总裁一职。在鑫苑集团之前,李尚荣曾任建设银行河南省分行党委书记、行长,此后加盟京东金融,任职京东金融副总裁、农村金融事业部总经理。

地产与金融向来不分家,而信托又常常与房地产相互依赖,当时,鑫苑集团的资金状况不容乐观,本想依靠金融大咖李尚荣有效解决这一问题。

但在李尚荣的短暂带领下,鑫苑集团业绩未见起色。虽然物业板块鑫苑服务(01895.HK)在去年10月份登陆港交所实现了资本版图的扩张,但地产方面鑫苑置业却在2019年却呈现了增收不增利、短债大幅攀升。

增收但不增利,负债高企流动性吃紧

除了总裁一职频繁变动引外界热议之外,鑫苑集团这几年的发展也是备受关注。

鑫苑集团于1997年在河南郑州创办,总部位于北京,目前集地产开发、产城运营、商业管理、物业管理等多元化业务于一体,其开发管理范围辐射北京、上海、天津、郑州、济南、西安等16座城市。

地产方面,鑫苑置业2019年全年业绩报告显示,期内总收入为24.83亿美元,同比增长11.95%;净利润为8303万美元,同比却减少21.63%;归母净利润为6834万美元,同比减少6.42%。

值得注意的是,在“增收不增利”的同时,鑫苑置业的合同销售额进一步缩水,2019年,其合同销售额约为21亿美元,同比2018年的约23亿美元下降6.2%。

另外,据鑫苑置业此前披露,2017年,其实现销售额24.66亿美元。由此可见,鑫苑置业的销售额已经连续两年下滑。

与此同时,年报显示,2019年其毛利为5.6亿美元,同比减少8.96%。与此同时,其毛利率与净利率亦出现下滑,2019年销售毛利率为22.57%,同比下降5个百分点;销售净利率为3.34%,同比下降1.4个百分点。

2020年一季度的业绩也不尽人意,鑫苑置业在2020年第一季度的总收入为1.258亿美元,而2019年第一季度的总收入为4.689亿美元,同比下降73.2%;净亏损为3910万美元。

鑫苑置业的流动性也不容乐观,自2013年以来,鑫苑置业经营活动现金长期处于净流出的状态,2017年短暂回正后继续净流出。截至2019年三季末,该公司经营活动现金净流出19.95亿元,主要由于销售回款减少。

在负债方面,2016年~2018年,鑫苑置业资产负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%,2018年资产负债率排进上市房企前五,债务规模达到188.44亿元。据wind数据显示,截至2019年三季末,鑫苑置业资产负债率已攀升至90.01%。

由于多数债务是在2020至2021年集中到期,鑫苑置业已经连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级,负债情况着实堪忧。此外,鑫苑置业旗下9家子公司的股权被全部质押融资,另有2家子公司部分股权被质押融资。

鑫苑服务发展失衡 难以走出舒适圈

说回去年12月份登陆港交所鑫苑服务,2019年10月,鑫苑服务成功登陆港交所。这家脱胎于河南本土房企鑫苑置业的物管企业,也与多数母公司分拆上市型物企“命运”一般无二,业务存在对母公司的高度依赖。

根据2019年报显示,鑫苑服务期内实现全年营收5.34亿元,其中来自母公司鑫苑地产集团的收入为4.39亿元,关联方收入占比高达82.1%。可见其确实过度依赖母公司,自身造血能力不足。

据统计,鑫苑服务在管物业已分布到国内15个省、直辖市,35个城市。但就目前来看,鑫苑服务的战略布局并不均衡,五大核心区域的版图扩张中呈现出一定程度的区域失衡,尤以西南为甚。

基于高度依赖母公司鑫苑集团的原因,鑫苑服务的在管项目目前还是聚焦于河南一带,难以走出大本营的舒适圈。

更麻烦的是,鑫苑服务还官司缠身。数据显示,截至目前鑫苑服务企业主体鑫源科技服务集团有限公司,有多达700宗司法案件在身,裁判文书多达757封。其中多以服务合同、租赁合同、租赁经营合同纠纷等民事案件为主。

虽然物业服务公司服务纠纷比较常见,但如果案件宗数、金额较大积少成多,无论从企业形象还是资金状况,都将给鑫苑服务带来不可忽视的负面影响。

截止发稿前最新消息显示,贺海飞将接替李尚荣,担任鑫苑集团总裁一职。

据《每日财报》了解,贺海飞,1965年出生,陕西人,毕业于清华大学,高级工程师。1986年7月起,贺海飞历任中建八局安装公司技术员、分公司经理、中建八局机械化公司经理、副局长、党委常委、董事、副总经理。

2008年3月起,任中建七局有限公司董事长、党委书记;中国建筑股份有限公司副总经济师、中建方程投资发展有限公司董事长、党委书记。2018年,贺海飞离开体制内,加盟了贵州宏立城集团,负责境外业务。

这位即将到任的新总裁又能给鑫苑集团带来怎样的发展变化,《每日财报》将持续关注。

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